Análisis: Lo que no dice la nueva ley urbana
Alfredo Rodríguez
Se discute en el Senado un proyecto de ley que busca modernizar la legislación sobre planes reguladores, con el fin de incentivar la construcción de áreas urbanas más integradas y sustentables, reconociendo la necesidad de que el desarrollo del país se traduzca en mejores lugares y territorios donde habitar. Uno de los instrumentos de planificación propuestos, las Áreas de Urbanización Condicionadas (ADUC), permitirán urbanizar áreas rurales, en cualquier parte del territorio, siempre y cuando el urbanizador se haga cargo de las externalidades negativas que estos proyectos generen.
La discusión de este proyecto no es simple. Nadie pone en cuestión que las ciudades se expanden. Tampoco la necesidad de una legislación actualizada, y su revisión crítica. Pero creo que hay temas previos ausentes en la propuesta.
En primer lugar, no se conoce la normativa institucional para la aplicación de la ley. El proyecto es parte de una agenda que contempla cuatro proyectos: Planificación Urbanística; Aportes por Impacto Vial; Modernización Gestión Urbana Municipal, e Incentivos de Desarrollo Urbano.
El único en discusión (Planificación Urbanística) se refiere a los instrumentos a través de los cuales se autoriza a urbanizar el territorio del país.
En los tres proyectos siguientes, que se desconocen, recién se normará la institucionalidad del primero. ¿Serán leyes retroactivas? ¿Normarán sobre hechos consumados? Así, resulta irracional que los senadores pierdan tiempo en discutir el articulado sin conocer el contenido de los otros tres proyectos que, precisamente, son los que estipularán las condiciones para las mitigaciones viales, para la modernización de los municipios y los incentivos para el mejoramiento urbano.
En segundo lugar, no se legisla sobre la valoración otorgada al suelo por el acto administrativo de aprobación de los instrumentos de planificación urbana. Cuando un instrumento de planificación cambia el uso del suelo, cambia su valor de tasación. El acto administrativo de la autoridad responsable de la normativa urbana, al aprobar un plan regulador, no sólo firma un plano, sino que valoriza activos. Un ejemplo: el Plan Chacabuco cambió las condiciones de parcelación en la zona norte de Santiago en 1998. Predios rurales que se tasaban a US$2 el m2, transformados en proyectos Zoduc, aumentaron su valor a US$8 dólares el m2. Un especialista estima que este plan valoró los activos de 15 inmobiliarias en más de 296 millones de dólares.
¿Cuál es la valoración que la nueva ley otorgará a los miles de hectáreas que se abrirían en Santiago? La legislación urbana de los países capitalistas avanzados norma el reparto de la valorización del suelo entre privados y municipios. En la agenda del Minvu no hay ninguna referencia a ello.
Un tercer tema es el de las señales que ha dado el ministerio con la presión e intensidad con que ha buscado la aprobación de este proyecto parcial de ley. Son señales que fortalecen las tendencias actuales de crecimiento de la ciudad hacia la periferia, expresadas en los resultados del censo de 2002 o por las estadísticas de los permisos de construcción. Y son señales que ocultan el problema de la vivienda social construida.
Hay en Santiago cerca de 220.000 viviendas sociales (de menos de 400 UF), construidas desde 1980 en adelante. En las 2.500 hectáreas que ocupan estas viviendas vive un millón de personas, con una densidad de 400 personas por hectárea (cinco veces más alta que el promedio de la ciudad).
Es un universo constituido por viviendas pequeñas, hacinadas, de mala calidad, con un diseño que no contempla su ampliación, en terrenos desvinculados de la trama urbana de su entorno inmediato, sin mantenimiento. Éste es un problema no resuelto, creado por la política de financiamiento de vivienda social de los últimos 25 años. Es un problema nuevo. Antes era el problema de los sin techo. Ahora es el de los con techo, que afecta a casi el 20% de la población de Santiago.
Sin negarse a aceptar que la expansión es una realidad, cosa diferente es no buscar alternativas que compatibilicen, por una parte, en recuperar y densificar áreas interiores de la ciudad que ya cuentan con servicios e infraestructura, y, por otra, el crecimiento en extensión. Eso es tener política urbana.
Por Alfredo Rodríguez,
SUR Corporación de Estudios Sociales y Educación.
Fuente: http://www.edicionesespeciales.elmercurio.com/destacadas/detalle/index.asp?idnoticia=0118112004021X0020024
Alfredo Rodríguez
Se discute en el Senado un proyecto de ley que busca modernizar la legislación sobre planes reguladores, con el fin de incentivar la construcción de áreas urbanas más integradas y sustentables, reconociendo la necesidad de que el desarrollo del país se traduzca en mejores lugares y territorios donde habitar. Uno de los instrumentos de planificación propuestos, las Áreas de Urbanización Condicionadas (ADUC), permitirán urbanizar áreas rurales, en cualquier parte del territorio, siempre y cuando el urbanizador se haga cargo de las externalidades negativas que estos proyectos generen.
La discusión de este proyecto no es simple. Nadie pone en cuestión que las ciudades se expanden. Tampoco la necesidad de una legislación actualizada, y su revisión crítica. Pero creo que hay temas previos ausentes en la propuesta.
En primer lugar, no se conoce la normativa institucional para la aplicación de la ley. El proyecto es parte de una agenda que contempla cuatro proyectos: Planificación Urbanística; Aportes por Impacto Vial; Modernización Gestión Urbana Municipal, e Incentivos de Desarrollo Urbano.
El único en discusión (Planificación Urbanística) se refiere a los instrumentos a través de los cuales se autoriza a urbanizar el territorio del país.
En los tres proyectos siguientes, que se desconocen, recién se normará la institucionalidad del primero. ¿Serán leyes retroactivas? ¿Normarán sobre hechos consumados? Así, resulta irracional que los senadores pierdan tiempo en discutir el articulado sin conocer el contenido de los otros tres proyectos que, precisamente, son los que estipularán las condiciones para las mitigaciones viales, para la modernización de los municipios y los incentivos para el mejoramiento urbano.
En segundo lugar, no se legisla sobre la valoración otorgada al suelo por el acto administrativo de aprobación de los instrumentos de planificación urbana. Cuando un instrumento de planificación cambia el uso del suelo, cambia su valor de tasación. El acto administrativo de la autoridad responsable de la normativa urbana, al aprobar un plan regulador, no sólo firma un plano, sino que valoriza activos. Un ejemplo: el Plan Chacabuco cambió las condiciones de parcelación en la zona norte de Santiago en 1998. Predios rurales que se tasaban a US$2 el m2, transformados en proyectos Zoduc, aumentaron su valor a US$8 dólares el m2. Un especialista estima que este plan valoró los activos de 15 inmobiliarias en más de 296 millones de dólares.
¿Cuál es la valoración que la nueva ley otorgará a los miles de hectáreas que se abrirían en Santiago? La legislación urbana de los países capitalistas avanzados norma el reparto de la valorización del suelo entre privados y municipios. En la agenda del Minvu no hay ninguna referencia a ello.
Un tercer tema es el de las señales que ha dado el ministerio con la presión e intensidad con que ha buscado la aprobación de este proyecto parcial de ley. Son señales que fortalecen las tendencias actuales de crecimiento de la ciudad hacia la periferia, expresadas en los resultados del censo de 2002 o por las estadísticas de los permisos de construcción. Y son señales que ocultan el problema de la vivienda social construida.
Hay en Santiago cerca de 220.000 viviendas sociales (de menos de 400 UF), construidas desde 1980 en adelante. En las 2.500 hectáreas que ocupan estas viviendas vive un millón de personas, con una densidad de 400 personas por hectárea (cinco veces más alta que el promedio de la ciudad).
Es un universo constituido por viviendas pequeñas, hacinadas, de mala calidad, con un diseño que no contempla su ampliación, en terrenos desvinculados de la trama urbana de su entorno inmediato, sin mantenimiento. Éste es un problema no resuelto, creado por la política de financiamiento de vivienda social de los últimos 25 años. Es un problema nuevo. Antes era el problema de los sin techo. Ahora es el de los con techo, que afecta a casi el 20% de la población de Santiago.
Sin negarse a aceptar que la expansión es una realidad, cosa diferente es no buscar alternativas que compatibilicen, por una parte, en recuperar y densificar áreas interiores de la ciudad que ya cuentan con servicios e infraestructura, y, por otra, el crecimiento en extensión. Eso es tener política urbana.
Por Alfredo Rodríguez,
SUR Corporación de Estudios Sociales y Educación.
Fuente: http://www.edicionesespeciales.elmercurio.com/destacadas/detalle/index.asp?idnoticia=0118112004021X0020024
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