Corporación de Estudios Sociales y Educación
Santiago de Chile, lunes 27 de mayo de 2019

Urbanismo a la carta. Por Alfredo Rodríguez

Publicado en: Cambio 21, http://tiny.cc/kje8ew

En España, por «urbanismo a la carta” se entiende la actuación de
ciertas autoridades locales y oficinas municipales encargadas del
desarrollo de las ciudades, que modifican a gusto de las empresas
inmobiliarias los usos del suelo, las alturas máximas, las normas, los
procedimientos y plazos, establecidos en los Planos Reguladores. No hay
«menú del día” para la construcción de mega proyectos: urbanizaciones,
malls, torres, parques temáticos.

En el «urbanismo a la carta”, el actor central es la empresa
inmobiliaria, ante la cual las autoridades locales sucumben y en el
borde de la legalidad eliminan toda traba o regulación que no fuera del
agrado del inversor. En Chile hay innumerables ejemplos. Recomiendo al
respecto ver las decenas de casos denunciados a la Contraloría de la
República por Patricio Herman de la Fundación Defendamos la Ciudad.

Un ejemplo reciente de este «urbanismo a la carta” es el centro
comercial (mall) que se está construyendo en la ciudad de Castro,
Chiloé. Este caso adquirió notoriedad por fotografías y caricaturas que
aparecieron en los medios que muestran como el volumen de más de siete
pisos altura del nuevo mall destruye el paisaje urbano de la ciudad, en
particular afectando la importancia de la iglesia de San Francisco,
declarada patrimonio de la humanidad por la UNESCO. La brutalidad de
esta intervención urbana, y tal vez su lejanía, causaron una fuerte
discusión sobre este proyecto que excedía las condiciones aprobadas en
el permiso de construcción municipal. Como resultado, a diferencia de
otros casos similares, la Dirección de Obras solicitó detener las obras
en el Juzgado de Policía Local. Las autoridades locales acusaron a los
críticos de atentar contra el desarrollo de Castro, de Chiloé, de
centralistas que no querían el desarrollo de las provincias, y
consultaron a los vecinos si estaban de acuerdo con un tener un mall en
Castro.

El Colegio de Arquitectos de Chile intervino en el debate y presentó
sus observaciones al Ministerio de Vivienda y Urbanismo. A fines del mes
pasado el Ministro de Vivienda respondió a las críticas que el Colegio
de Arquitectos le hiciera llegar. El Ministerio respondió al Colegio
señalando que coincide con las preocupaciones expresadas pero que no
puede actuar o intervenir al respecto. Señala que si bien está
supervisando «que la obra en ejecución cumpla estrictamente con el
permiso otorgado” y que la Dirección de Obras haya dado los pasos
correctos al exigir su cumplimiento en el Juzgado de Policía Local,
considera que esto no es una argumentación legal para detener las obras.

De acuerdo al Ministro no hay impedimento legal dado que el Plano
Regulador vigente, por una parte, permite incluso una construcción de
mayor envergadura en esa localización, y por tanto el propietario podría
pedir la regulación del permiso inicial de construcción. Por otra, y
pese a que el mall está situado en una zona patrimonial cercana a la
iglesia de San Francisco, «sitio de patrimonio mundial”, el Plano
Regulador de la ciudad de Castro no considera las categorías de usos del
suelo «inmuebles o zonas de conservación histórica” o «zonas típicas o
pintorescas” que hubieran permitido exigir condiciones de armonía de las
nuevas edificaciones con las existentes. Y, argumenta el Minvu, como
los planos reguladores son de facultad privativa de las Municipalidades,
los gobiernos regional y central carecen de atribuciones para
intervenir. Además, señala el Ministro, que este proyecto cuenta con el
apoyo de los vecinos, ya que la consulta realizada por el Alcalde así lo
definió.

En este caso de urbanismo a la carta, quiero destacar tres puntos:

i) El tortuoso proceso de aprobación de los permisos municipales.
Primero se aprobó rápidamente el proyecto en 2 semanas, luego a lo largo
de 2 años se modificaron y adaptaron las regulaciones de construcción y
urbanísticas locales, acomodándolas a intereses particulares del
proyecto.

ii) El supuesto de que el mall es el progreso y que genera empleo. El
discurso de las autoridades locales respecto de la importancia del
aporte de las nuevas obras para la comunidad local vis-à-vis las
excesivas regulaciones que alejarían a los inversionistas su ciudad;

iii) La consulta no vinculante como mecanismo de legitimación de un falso dilema: mall o no  mall.

Permiso express y las modificaciones

El 20 de marzo de 2008, un grupo inmobiliario (Pasmar) presentó una
solicitud de construcción de un proyecto en la cercanía del centro de la
ciudad. En una aprobación express, en poco más de quince días, el 8 de
abril, la Dirección de Obras Municipales otorgó el permiso de
construcción.

Después las cosas fueron más lentas. Así transcurrieron algo más de
dos años y medio, hasta que en diciembre de 2010 se inició la
construcción. Entre la aprobación del permiso y el inicio de la
construcción, varias cosas cambiaron:

i) El plano regulador de la ciudad, que «se preocupaba que la
iglesia, que es patrimonio de la humanidad, se destacara como edificio
principal… con normativa específica que protege su altura”, se modificó.
Como resultado fue posible aprobar «el mall, que es un edificio de una
densidad volumétrica monstruosa” como señala la presidenta del Colegio
de Arquitectos de Castro.

ii) La superficie total del proyecto cambió: el permiso de
construcción había aprobado un proyecto de poco más de24.000 metros
cuadrados. La página web de la empresa inmobiliaria Pasmar señala que
«todo el proyecto tendrá33.900 m²construidos, de los cuales17.315
m²serán comercializados y3.728 m²corresponderán al supermercado”.

iii) También cambió la altura del edificio. En el transcurso de la
construcción, el edificio del mall creció: el permiso de construcción
aprobó una altura máxima de cuatro pisos (10 metros); actualmente, según
las fotografías, tiene al menos tres pisos más. El propietario de la
empresa Pasmar, explicando su proyecto ante el Consejo Municipal de
Castro, dijo que este «era uno de los desafíos más importantes de la
empresa”, destacó que «la construcción no ha sido fácil” y que debieron
«adecuarla en el camino”. Insistió en la necesidad de que el plan fuera
aprobado en su totalidad y aseguró que los errores «serían subsanados”.

«¿Qué ha ocurrido aquí? ¿Quién promovió esto? ¿Quién regula esto?
¿Quién aprobó esto?, ¿Quién es el responsable de este error?” se
preguntan los conocidos arquitectos de Castro, Edward Rojas y Eugenio
Ortúzar, al señalar las discrepancias entre el proyecto aprobado y el
que está en construcción. La respuesta es clara: las autoridades
municipales.

Están a la vista los subterfugios legales. Por ejemplo, en el permiso
de construcción se aprobaron 149 estacionamientos; por tanto, no se
requiere un estudio de impacto sobre el sistema de transporte urbano,
aun cuando la propaganda ofrece 300 estacionamientos. Otro subterfugio
ha sido la compra o propuesta de arriendo de terrenos colindantes,
algunos de estos de parientes de los concejales.

«Adecuar en el camino” parece ser el procedimiento estándar de las
grandes intervenciones en nuestras ciudades. El mall de Castro es
similar al caso de la torre Cencosud en Santiago, que se inició sin
permisos municipales y que en el transcurso de su construcción fue
aumentando la superficie total del proyecto; o al caso del Mall Puerto o
«recuperación” de la Estación Puerto en Valparaíso, a lo largo de cuya
construcción se fue ampliando la superficie aprobada y se agregaron
pisos al proyecto original.

Mientras más pisos más trabajo para Castro

La empresa Pasmar y las autoridades municipales -al parecer con la
excepción de un solo concejal- han instalado el discurso que asocia el
mall con progreso, con generación de empleo, y de mejores servicios para
la ciudad. Es cierto que la ciudad de Castro está aislada, que para
acceder a muchos de los servicios y entretenciones urbanas sus
habitantes tienen que viajar hasta Puerto Montt.

El punto que no se coloca en la discusión es lo que Javier Ruiz Tagle
llama «la falacia de la creación de empleo”. Frente a lo que señala
Pablo Allard en una entrevista («Nadie niega los beneficios de un mall
en términos de empleo y comercio”), o a lo dicho por el alcalde de
Castro («Nadie está en contra del mall”), el punto de vista de Ruiz
Tagle es diferente: llama a prestar atención a los numerosos estudios
que comprueban el impacto negativo que los centros comerciales tienen
sobre las actividades minoristas que están en su radio de influencia:
reducción del empleo, de las ganancias y del número de establecimientos.
De acuerdo con este argumento, los empleos nuevos pueden ser inferiores
a los destruidos, y además la actividad económica se concentra.

La solución no es tan simple como propone algún concejal de Castro,
que dice: «Abrir las puertas de la comuna al mundo privado es abrir las
puertas al desarrollo”. En el caso del mall de Castro, el tema en
discusión no se reduce a un problema patrimonial, urbanístico, sino que
remite a una opción respecto a un modelo de desarrollo urbano, respecto a
los conflictos que existen entre las escalas de operación de las
empresas grandes y de las pymes, problemas y contradicciones también
presentes en las propuestas de la reconstrucción27F. Pero esta discusión
no está planteada en el Concejo Municipal. Obviamente, las autoridades
municipales quieren que el mall se construya: «No importa si el mall
tiene siete pisos o diez, porque mientras más pisos, más trabajo para
Castro”.

Falso dilema

El Municipio y el Minvu tienen las atribuciones
legales para hacer cumplir las condiciones de construcción aprobadas en
el permiso municipal y proceder a la paralización de la obra y la
demolición de la superficie no aprobada. Pero, como no tienen poder para
imponer la solución institucional, han optado por la realización de una
consulta a los habitantes de la ciudad, colocando un dilema falso que
la comunidad decida: los que están a favor del mall y los que están en
contra del mall.

Es un dilema falso porque se consulta a la ciudadanía sobre un hecho
consumado. Además el punto no es lo uno o lo otro, Evidentemente los
habitantes de Castro quieren servicios urbanos, quieren mejor
conectividad, quieren estar integrados al país. La solución podría haber
sido otra que se hubiera adaptado al paisaje local, que hubiera
incorporado el rico patrimonio arquitectónico de Chiloé. Nada de eso
forma parte del menú del urbanismo a la carta aplicado, para que perder
tiempo en minucias, es el inversor inmobiliario que trae el progreso
quién sabe lo que le conviene a la ciudad.

Hoy en el paisaje urbano de Castro la iglesia de San Francisco ha
sido reemplazada por el edificio del mall, y muy luego, alguna de las
autoridades locales sugerirá cubrirlo con tejuelas de alerce y
proponerlo como patrimonio de la humanidad.



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